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Les alternatives de non renouvellement du bail commercial

Il existe quatre alternatives de non renouvellement du bail commercial

  1. Congé par le bailleur six mois avant fin de bail avec indemnité d’éviction

  2. Congé par le bailleur six mois avant fin de bail sans indemnité d’éviction

  3. Denegation du statut des baux commerciaux par refus de renouvellement du bailleur au preneur ne remplissant pas les conditions légales

  4. Congé par le preneur

1 – CONGÉ PAR LE BAILLEUR SIX MOIS AVANT FIN DE BAIL AVEC INDEMNITÉ D’ÉVICTION

1- Congé discrétionnaire avec indemnité d’éviction

  • Refus de renouvellement : Article l 145-14 du code du commerce : « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles l. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. »
  • Impossibilité de forcer le bailleur au renouvellement : cour de cassation commerciale du 2 juillet 1963 : « le juge n’a aucun pouvoir pour forcer le bailleur a accepter le renouvellement. »

 2- travaux de l’article 145-18 du code de commerce

2.1. nature des travaux

  • Construction
  • Reconstruction
  • Nécessité d’évacuation des lieux dans secteurs des articles du code de l’urbanisme :
    l. 313-4 de restauration immobilière consistant en des travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles.
    – Et  l. 313-4-2 fixant le détail de la procédure après le prononce de la déclaration d’utilité publique.

2.2. 1ere  alternative de contrepartie en indemnité d’éviction de l’article l145-14 du code de commerce

2.3. 2eme alternative de contrepartie en local correspondant :

  • Doit correspondre au besoin du preneur et être situé a un emplacement équivalent, le locataire percevant une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds, étant en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d’emménagement.
  • Dans son offre, le bailleur doit préciser les conditions du nouveau bail.
  • Obligation pour le locataire, dans les 3 mois, soit de faire connaitre par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception son acceptation, soit de saisir la juridiction compétente dans les conditions prévues à l’article l. 145-58.
  • Si les parties sont seulement en désaccord sur les conditions du nouveau bail, celles-ci sont fixées selon la procédure prévue à l’article l. 145-56

3 – Permis de construire définitif sur terrain indispensable pour construction de local habitation non occupé par local commercial

Article l145-24 : si nouvelle construction entraine la cessation de l’exploitation commerciale, le preneur recevra une indemnité d’éviction totale.

4 – Congé motivé par bailleur pour la reprise habitation comprise dans le bail commercial

Article l145-22, 1 du code du commerce.- LRAR ou acte extrajudiciaire

  • Pour habiter personnellement ou faire habiter (conjoint, ascendants, descendants, ou ceux du conjoint)
  • Condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d’un autre domicile
  • Pas d’indemnité d’éviction mais réduction de loyer

5 – Congé par le bailleur pour survenance d’un événement prévu par le bail 6 mois avant la libération des lieux pour, pour le dernier jour du trimestre civil – l145-9 du code du commerce.

6 – Forme et contenu du congé donné par le bailleur

Article l 145-9 du code du commerce.

6.1. acte extrajudiciaire

6.2. motifs du congé

6.3. rappel que le preneur peut :

  • Soit contester devant le tribunal dans les 2 ans
  • Soit demander une indemnité d’éviction

7 – indemnité d’éviction

7.1 auteurs du congés  débiteurs de l’indemnité

  • En cas d’indivision successorale ou conventionnelle tous les co-indivisaires
  • Tous les nu-propriétaires et tous les usufruitiers
  • Locataire principal si sous-location
  • Crédit preneur si crédit-bail
  • Vendeur d’immeuble si congé donne avant vente

7.2 initiative de l’action en fixation de loyer

  • Preneur avec prescription de 2 ans
  • Bailleur

7.3. Évaluation

A) règles de base de valorisation

Article l145-14

  • a. Compensation du préjudice
  • b. Valeur marchande du fonds + frais déménagement  et réinstallation + frais et droits de mutation pour un fonds de même valeur

 B) Valorisation à la date la plus proche du jour ou devient effective l’éviction

C.a) 1ere alternative d’indemnité principale de perte du fonds ou de remplacement

  • Perte de clientèle suite au changement d’adresse compte tenu de la nature de cette dernière

C.b) 2ème alternative d’ indemnité de transfert

  • Conservation de clientèle suite au changement d’adresse

D) Périmètre d’appréciation du préjudice uniquement sur les activités autorisées par le bail – Méthodes :

  • Valeur de vente
  • Éléments chiffrés des 3 derniers exercices et croisement de plusieurs méthodes : estimation par chiffre d’affaires, taux de recettes, résultat et actualisation des flux
  • Comparaison directe

7.4 Droit au maintien dans les lieux jusqu’au règlement de l’indemnité

Renouvellement différé jusqu’à 3 ans en cas de surélévation rendant nécessaire l’éviction temporaire

Article l145-21 : droit pour le locataire à une indemnité compensatrice sans pouvoir excéder trois ans de loyer.

 2 – CONGÉ PAR LE BAILLEUR SIX MOIS AVANT FIN DE BAIL SANS INDEMNITÉ D’ÉVICTION

1 – Motifs graves et légitimes

Article l145-17 – 11° et jurisprudence

1.1.  Fautes extra-contractuelles :

  • Violence, injures, diffamations du preneur envers le bailleur – proxénétisme
  • Insolvabilité du preneur – infractions ayant donne lieu à fermeture administrative
  • Chèque sans provision de paiement de loyer (même si régularisation ultérieure)

1.2 Infractions graves au bail ou au statut des baux commerciaux – après mise en demeure avec motif par acte extrajudiciaire d’un mois sans effet :                                                                                                                                                                                                                                                                  

  • Sous location ou location gérance interdite sans accord bailleur
  • Despecialisation ou activités connexes ou complémentaires sans accord du bailleur
  • Cession de droit au bail indépendante de vente de fonds de commerce sans accord du bailleur
  • Cessation sans raison exploitation du fonds de commerce
  • Défaut de paiement du loyer et des charges
  • Défaut d’entretien ou d’autorisation de travaux

2 – immeubles insalubres et/ou dangereux

Article l145-17, 1-2° du code du commerce

  • Droit pour le bailleur à dommages et intérêts
  • Dans le cas où la faute du preneur cause un préjudice au bailleur

 

 3 – DENEGATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX PAR REFUS DE RENOUVELLEMENT DU BAILLEUR AU PRENEUR NE REMPLISSANT PAS LES CONDITIONS LÉGALES

1 – Modalités et conditions

  • Congé motivé (acte extrajudiciaire conseillé)
  • Pas besoin de mise en demeure
  • Pas besoin pour le bailleur de justifier d’un préjudice

2 – Inexistence de bail écrit

3 – Défaut d’exploitation du bail avec activité normale du fonds de commerce

(sauf fermeture administrative)

4 – Défaut d’immatriculation du propriétaire du fonds au RCS

5 – Preneur non propriétaire du fonds

6 – Inexploitation effective de la même activité pendant 3 années avant le terme du bail

7 – Existence de sous-location interdite

8 – Nationalité du preneur maintenant indifférentiste

L’exclusion de certaines nationalités a été supprimée par la loi Pinel du 18 juin 2014.

 

4 -CONGÉ PAR LE PRENEUR

1 – Congé discrétionnaire par le preneur 6 mois avant fin de bail

Article l145-4 du code du commerce – LRAR ou acte extrajudiciaire

 2 – Congé par le preneur pour droit a retraite

Article l145-4 du code du commerce – LRAR ou acte extrajudiciaire

 3 – Congé par le preneur pour pension invalidité

Article l145-4 du code du commerce – LRAR ou acte extrajudiciaire

Informations tenant compte des récentes réformes : (1) pour le bail commercial : Loi PINEL du 18 juin 2014, décret d’application du 3 novembre 2014 et Loi MACRON du 6 août 2015 (article 207); (2) pour la cession de fonds de commerce, le nouveau droit pour les salariés de présentation d’offre d’achat prioritaire – loi du 31 juillet 2014, décret d’application N°2014-1254 du 28 octobre 2014 et Loi MACRON du 6 août 2015 (article 107) ; (3) Simplification de formalités en matière de droit commercial – Décret n° 2016-296 du 11 mars 2016  (JORF n°0062 du 13 mars 2016  – texte n° 29)

Cabinet Falcoz – Jean-Louis FALCOZ – HEC Executive CPA

Ancien notaire et avocat à Paris – ANALYSTE JURIDIQUE & FORMATEUR – ÉDITEUR DE CONTRATS